Introdução – Por que isso importa para você?
Quem já precisou lidar com financiamento, empréstimo bancário ou contrato de garantia real sabe como a burocracia pode ser desgastante. De um lado, bancos e credores reclamam da dificuldade em recuperar valores devidos. Do outro, devedores temem perder seus bens sem chance de defesa justa.
Em 2023, entrou em vigor a Lei 14.711/23, o chamado Marco Legal das Garantias, que trouxe um “atalho” para a recuperação de dívidas garantidas por imóveis e outros bens. E agora, em 2025, o Supremo Tribunal Federal (STF) confirmou que esses procedimentos extrajudiciais — feitos diretamente em cartório, sem juiz — são constitucionais .
Mas afinal: o que isso significa no dia a dia de quem compra, vende ou financia um imóvel?
O que a lei trouxe de novidade?
A grande mudança está na execução extrajudicial das garantias. Antes, para o banco ou credor executar uma hipoteca, era preciso abrir um processo judicial que poderia durar anos. Agora, com o novo modelo, essa execução pode acontecer direto no cartório de registro de imóveis ou em tabelionato, seguindo regras bem definidas.
Exemplo prático:
• Se você deu seu imóvel em garantia de um empréstimo e não pagou as parcelas, o credor pode acionar o cartório para recuperar o bem.
• O cartório notifica o devedor, dá prazos para defesa e possibilidade de pagamento. Se não houver acordo, o bem pode ser levado a leilão, sem processo judicial.
O STF analisou se esse “atalho” feria a Constituição. A resposta foi não: o procedimento é válido, desde que respeite o contraditório, a ampla defesa e a possibilidade de revisão judicial em caso de abuso .
O que dizem as decisões dos tribunais?
O STF, no julgamento de julho de 2025, deixou claro:
• A execução extrajudicial não elimina o direito de defesa.
• O devedor pode recorrer ao Judiciário se identificar irregularidades.
• O objetivo é desafogar o Judiciário e dar mais agilidade ao mercado de crédito.
Além disso, outros julgados recentes do STJ e tribunais estaduais reforçam a importância de equilibrar os direitos de credores e devedores, especialmente em usucapião e adjudicação compulsória extrajudicial .
Impactos práticos para proprietários, empresas e investidores:
1. Para famílias e pessoas físicas
• Maior necessidade de atenção ao assinar contratos: as cláusulas de garantia agora têm efeito mais rápido e direto.
• O risco de perder o imóvel por inadimplência aumentou em termos de agilidade do credor.
2. Para empresas e incorporadoras
• Facilita acesso ao crédito: bancos tendem a emprestar mais (e com juros menores) quando têm segurança de recuperar o bem rapidamente.
• Projetos imobiliários podem ser financiados com maior previsibilidade.
3. Para investidores
• O mercado de crédito imobiliário ganha dinamismo.
• Maior confiança na circulação de ativos garantidos.
4. Para os condomínios
• Dívidas condominiais ainda seguem outro regime, mas a lógica de eficiência nos cartórios pode inspirar avanços futuros em execuções extrajudiciais de taxas condominiais.
Conclusão:
A decisão do STF reforça a mensagem de que o Brasil está apostando em maior eficiência no sistema registral e notarial. Isso traz benefícios — como crédito mais acessível e processos menos morosos —, mas também impõe cuidados. Quem assina um contrato de garantia precisa estar muito mais consciente das consequências.
Em resumo: o cartório ganha um papel ainda mais central na vida do cidadão e das empresas. E contar com orientação jurídica especializada é essencial para prevenir riscos, entender direitos e buscar alternativas antes de chegar à perda de um bem.
Fontes consultadas
• Lei 14.711/2023 (Marco Legal das Garantias) – Planalto
• Decreto-Lei 911/1969 (atualizado pela Lei 14.711/23) – Planalto
• STF – julgamento sobre constitucionalidade dos procedimentos extrajudiciais (julho/2025) – Registro de Imóveis do Brasil
• Migalhas – resumo da tese fixada pelo STF: (https://www.migalhas.com.br/amp/coluna/migalhas-notariais-e-registrais/396275/lei-das-garantias-lei-14-711-23–uma-analise-detalhada)
• IRIB – decisões recentes sobre usucapião e adjudicação compulsória: (https://www.irib.org.br/noticias/tags/Marco%20Legal%20das%20Garantias)
